文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(一厢情愿是什么意思de)需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)一厢情愿是什么意思开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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