5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cān美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母g)市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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