OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zh此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读òng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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