万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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