文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dà宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府o)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府)，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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