近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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