近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类(lè美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天i)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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