导读(dú)

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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