万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：<台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗/p>

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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