近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单