5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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