万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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