万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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