饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过(guò)程(ché双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖ng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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