近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(x走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受ìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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