“现(xiàn)在(zài)的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关(guān)注(zhù)度从板块(kuài)向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀(shā)到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个(gè)股的阿(ā)尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关注一下(xi广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常à)今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新(xīn)房的销售情(qíng)况相较一般。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些(xiē)房企(qǐ)能(néng)从银行(xíng)拿到钱(qián)，其(qí)实主要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行业(yè)出(chū)现(xiàn)了一(yī)个很明(míng)显的(de)分化，无论是在(zài)销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房(fáng)企在资本(běn)市(shì)场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背(bèi)景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会(huì)特别重视(shì)企业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不(bù)是行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低的；这(zhè)些都是(shì)我们看重(zhòng)的(de)一家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多(duō)。即(jí)便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现(xiàn)了(le)“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股(gǔ)为(wèi)例(lì)，《红周刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发(fā)展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企(qǐ)也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企(qǐ)的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借(jiè)贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大(dà)举拿地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右(yòu)水准提高(gāo)到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本(běn)身(shēn)储(chǔ)备(bèi)了(le)很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉(jué)又回(huí)到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的(de)影(yǐng)子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈(广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常dǎo)覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前(qián)房地(dì)产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率提高到一(yī)个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也(yě)较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张(zhāng)速度(dù)与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自(zì)然(rán)而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银(yín)行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是(shì)表(biǎo)现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是(shì)实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近(jìn)六成。近三年(nián)持(chí)续稳居杭(háng)州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常(pái)名迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价(jià)翻了(le)超(chāo)一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机(jī)构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至(zhì)存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只是(shì)房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新(xīn)的(de)需(xū)求也(yě)会(huì)越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了(le)这一点，在(zài)新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是来自(zì)家(jiā)纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在(zài)月(yuè)线连收七(qī)根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的研发、设(shè)计(jì)、生(shēng)产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基金都是价(jià)值(zhí)派(pài)基金经理曹名(míng)长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年(nián)曾经风光(guāng)一(yī)时(shí)的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内上(shàng)涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收(shōu)还是(shì)归(guī)母净利润，公(gōng)司(sī)都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季(jì)报中(zhōng)他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通(tōng)股股东，其也(yě)成为(wèi)他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述上(shàng)海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常