导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中2016年是什么年国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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