5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么(mín)企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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