导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(z滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址hǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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