导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么>　　

　　

　　

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　

　　

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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