5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟p>

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(c高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟hǎn)的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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