万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股9民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的3.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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