5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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