饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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