导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此武警能打过特警吗(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín武警能打过特警吗)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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