文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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