文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以(刚结婚是不是会天天做yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)刚结婚是不是会天天做相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成刚结婚是不是会天天做“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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