万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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