饱受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种(光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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