文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(l肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌àn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，20肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌20年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险(xi肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌ǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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