“现在(zài)的(de)房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和投资者的(de)关注(zhù)度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不(bù)大(dà)了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要(yào)满(mǎn)足(zú)以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过(guò)红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地(dì)产的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发(fā)现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业出现(xiàn)了(le)一个(gè)很(hěn)明显的(de)分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个(gè)方面都(dōu)非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的(de)净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一(yī)家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述(shù)条件的房(fáng)企并(bìng)不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过(guò)于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进(jìn)行大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前(qián)的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集(jí)中(zhōng)在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未来(lái)的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司(sī)净(jìng)负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的(de)扩(kuò)张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来(lái)看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国(guó)社保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募(mù)珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司(sī)的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现(xiàn)等(děng)多(duō)维(wéi)度都表现了(le)较强(qiáng)的(de)增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点(diǎn)移(yí)至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地(dì)产开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的(de)增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业湖南电大几本，湖南长沙电大是几本链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好和(hé)内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的(de)统(tǒng)计，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是(shì)来(lái)自家纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是富(fù)安(ān)娜和(hé)水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内(nèi)迄(qì)今(jīn)涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值(zhí)和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基(jī)金(jīn)都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收(shōu)还(hái)是(shì)归(guī)母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的(de)两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东，其(qí)也(yě)成为他(tā)的独(d湖南电大几本，湖南长沙电大是几本ú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮(lún)合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的(de)公(gōng)司很少，因为物业(yè)公司(sī)很容(róng)易一开(kāi)始是(shì)挣钱(qián)的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本(běn)的年(nián)度(dù)增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是(shì)非常大的(de)。但是该(gāi)公司能在业(yè)内(nèi)做(zuò)到(dào)到期之后(hòu)提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 湖南电大几本，湖南长沙电大是几本