文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(科长相当于什么级别？yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù科长相当于什么级别？)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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