万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实(shí)匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jī匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么ng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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