导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fē猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗i)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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