“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现像过去(qù)十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从(cóng)板(bǎn)块向单(dān)个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的(de)公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的(de)国资(zī)背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年(nián)房(fáng)地产(chǎn)的(de)开(kāi)发资(zī)金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银(yín)行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关(guān)注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了(le)一个很(hěn)明(míng)显的(de)分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方(fāng)面都非(fēi)常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成(chéng)本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低(dī)水平(píng)；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高(gāo)的；融(róng)资(zī)成本(běn)是否是(shì)行业内最低(dī)的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是我们看重的(de)一(yī)家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(niá施为什么读yi什么意思，施怎么读啊n)激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色(s施为什么读yi什么意思，施怎么读啊è)的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚(shèn)至(zhì)地(dì)方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地(dì)节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机(jī)会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入(rù)地块也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与(yǔ)之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到机会时(shí)要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速(sù)了(le)。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标(biāo)准要比(bǐ)“三(sān)道(dào)红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润(rùn)置(zhì)地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了(le)“中国工(gōng)商银(yín)行股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一(yī)一(yī)六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地(dì)产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多维度(dù)都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长施为什么读yi什么意思，施怎么读啊32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今(jīn)，滨(bīn)江集(jí)团股价(jià)翻(fān)了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研(yán)。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房(fáng)地(dì)产产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法(fǎ)的(de)思(sī)路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间(jiān)的(de)增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越多。美(měi)国(guó)过(guò)去的数据充分说明了(le)这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们(men)分别(bié)是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别是(shì)前者在(zài)月线连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一(yī)季度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标的大多(duō)在香(xiāng)港上市(shì)，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣的(de)是(shì)市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服(fú)务为(wèi)例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期(qī)的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分(fēn)项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

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