文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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