万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi无可厚非是什么意思)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳无可厚非是什么意思地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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