5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识(s愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析hí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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