万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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