5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(z中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗ī)首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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