饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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