万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(w马云移民到哪国籍èi)什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū马云移民到哪国籍)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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