5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fē嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思ng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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