5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入2一方水等于多少升，一方水等于多少升水7.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(一方水等于多少升，一方水等于多少升水mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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