饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明(mí一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币ng)码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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