饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗源(yuán)优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎ太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗ng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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