文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所女生有感觉了是怎么样的呢以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)女生有感觉了是怎么样的呢是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：女生有感觉了是怎么样的呢为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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