OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及(jí)时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸: #ff0000; line-height: 24px;'>切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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