近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归人次是指什么，人次是单位吗还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变人次是指什么，人次是单位吗动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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