导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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